La reprise économique est là. Celle de l’immobilier ne l’est pas.
- Simon Bilodeau
- il y a 4 jours
- 9 min de lecture
Cher lecteur,
Il se passe quelque chose d’étrange au Canada.
L’économie commence à aller mieux.
Le Canada crée des emplois. L’inflation, lorsqu’on fait abstraction du choc énergétique, est pratiquement revenue à la normale. Le PIB est positif. Les taux d’intérêt sont bien en dessous de leur sommet.
Normalement, cette combinaison de facteurs devrait finir par entraîner une reprise du marché immobilier.
Mais ce n’est pas ce qui se passe.
L’activité immobilière demeure extraordinairement faible, et les données de juillet rendent ce décalage encore plus difficile à ignorer.
L’économie s’améliore
Commençons par l’emploi.
Le Canada a créé environ 75 000 emplois en juillet, tandis que le taux de chômage a reculé à 6,4 %.
C’était nettement mieux que prévu.
La croissance des salaires a également ralenti pour s’établir à environ 2,8 % sur un an, ce qui est important, car cela laisse croire que l’amélioration du marché du travail ne crée pas, pour le moment, un nouveau problème majeur d’inflation.
Le PIB est également revenu en territoire positif.
Nous ne sommes donc plus dans une économie où tous les indicateurs sont au rouge.
Il reste certainement des problèmes, et la croissance par habitant demeure faible, mais l’économie elle-même montre des signes de stabilisation et de reprise.
L’inflation raconte une histoire semblable.
L’inflation est de retour à 3 % — mais ce n’est pas un problème d’inflation normal
Le taux d’inflation au Canada est passé de 2,8 % à 3,0 % en juillet.
À première vue, cela peut sembler préoccupant.
Mais les détails racontent une tout autre histoire.
Le prix de l’essence était 25,7 % plus élevé qu’un an auparavant.
Pendant ce temps, les deux mesures d’inflation sous-jacente privilégiées par la Banque du Canada demeurent presque exactement là où elle souhaite les voir :
IPC-tronq : 1,9 %
IPC-méd : 2,0 %
L’inflation des produits d’épicerie a ralenti, et celle liée au logement n’était que d’environ 1,3 %.
Donc, malgré une inflation globale de 3 %, le Canada ne semble pas avoir actuellement un problème d’inflation généralisée.
Nous avons plutôt un problème de prix de l’énergie.
Et cela nous amène à la guerre en Iran.
La guerre en Iran se reflète maintenant dans l’inflation canadienne
La guerre en Iran continue de perturber l’une des voies de transport énergétique les plus importantes au monde : le détroit d’Ormuz.
Avant la guerre, environ un cinquième des expéditions mondiales de pétrole brut et de GNL transitaient par le détroit.
Le trafic dans le détroit d’Ormuz demeure fortement perturbé.
Les armateurs et les compagnies d’assurance continuent d’éviter la région, les attaques contre des navires commerciaux se poursuivent, et les négociations entourant la réouverture et le contrôle du détroit demeurent sans issue.
Les prix du pétrole ont réagi.
Le Brent se négocie maintenant autour de 90 $ US le baril, après avoir atteint des niveaux beaucoup plus élevés plus tôt durant la guerre.
Et nous pouvons déjà en constater les effets au Canada.
Le prix de l’essence a augmenté de plus de 25 % par rapport à l’an dernier et a ramené l’inflation globale à 3 %.
Si les prix du pétrole redescendent, une bonne partie de cette inflation devrait disparaître.
Si la guerre se poursuit à long terme — ce qui semble de plus en plus possible — ou si la situation s’aggrave davantage, l’énergie pourrait demeurer une source d’inflation au Canada, même si l’inflation intérieure reste sous contrôle.
Cela place la Banque du Canada dans une position inhabituelle.
Ma prédiction pour septembre : aucun changement
La prochaine décision de la Banque du Canada aura lieu le 2 septembre.
Ma prédiction actuelle :
Aucun changement.
Le taux directeur demeure à 2,25 %.
Il y a peu de raisons pour la Banque d’augmenter les taux.
L’inflation sous-jacente se situe essentiellement à 2 %.
Mais il n’y a pas non plus beaucoup d’urgence à les réduire.
Le Canada vient de publier des données sur l’emploi étonnamment solides, l’inflation globale se situe à 3 %, et la guerre en Iran continue de créer beaucoup d’incertitude autour du prix du pétrole.
La décision la plus simple pour la Banque est donc d’attendre.
Mais c’est ici que les choses deviennent intéressantes.
Si l’économie se stabilise, que l’emploi progresse, que l’inflation sous-jacente est revenue à la normale et que les taux d’intérêt sont plus bas…où est la reprise immobilière?
Le marché immobilier est toujours au point mort
Pendant plusieurs mois, le marché immobilier semblait s’améliorer lentement.
Puis juin a finalement semblé marquer un tournant.
Les ventes résidentielles dans le Grand Vancouver étaient 9,6 % plus élevées qu’en juin 2025, avec une hausse de l’activité dans toutes les catégories de propriétés.
On pouvait croire que la reprise commençait enfin.
Puis juillet est arrivé.
Le Grand Vancouver n’a enregistré que 2 061 ventes, soit une baisse de 9,8 % par rapport à juillet 2025 et un énorme 18,6 % sous la moyenne saisonnière des dix dernières années.
Le prix de référence a encore diminué de 0,9 % durant le mois et se situe maintenant 6,2 % sous son niveau d’il y a un an.
Les appartements ont été particulièrement faibles, avec des ventes en baisse de 17,8 % sur un an.
À première vue, cela ressemblait à un revirement spectaculaire.
Mais Vancouver n’était pas seule.
Les ventes ont également reculé d’environ 9 % dans la vallée du Fraser et à Calgary, et d’environ 10 % à Montréal.
Toronto a été l’exception notable, avec des ventes à peu près au même niveau que l’an dernier.
À l’échelle nationale, la situation était un peu moins spectaculaire. Les ventes désaisonnalisées ont en fait légèrement augmenté par rapport à juin, mais celles de juillet étaient tout de même 5,3 % inférieures à celles de l’an dernier.
Il ne s’agit donc pas simplement d’un phénomène propre à Vancouver.
L’étrange printemps de l’an dernier complique la lecture des données de juillet
Une partie de l’explication pourrait venir du calendrier inhabituel du marché immobilier de 2025.
L’an dernier, le traditionnel marché printanier a été interrompu presque immédiatement par l’incertitude créée par les nouveaux tarifs douaniers américains.
Des acheteurs qui auraient normalement acheté en mars, avril ou mai ont repoussé leur décision.
Une partie de cette activité semble avoir été déplacée vers juin et juillet.
Cela rend les comparaisons annuelles particulièrement difficiles à interpréter.
Dans le Grand Vancouver, par exemple, juin et juillet combinés ont produit presque exactement le même nombre de transactions cette année que l’an dernier.
Je ne crois donc pas que les acheteurs se soient soudainement rués sur le marché en juin pour ensuite disparaître en juillet.
Le point le plus important est plutôt celui-ci :
Il n’y a toujours pratiquement aucune reprise du marché immobilier.
Et c’est surprenant.
Les taux hypothécaires sont plus bas.
Les prix sont plus bas.
Il y a beaucoup de propriétés à vendre.
L’emploi s’améliore.
L’inflation est largement sous contrôle.
Pourtant, les acheteurs demeurent extrêmement prudents.
Le marché des condos a un problème supplémentaire
Le marché des condos mérite sa propre explication, parce que sa faiblesse n’est pas apparue soudainement en juillet.
La demande des investisseurs diminue depuis plusieurs années.
Les chiffres ne fonctionnent tout simplement plus.
Pendant des années, un investisseur pouvait acheter un condo avec une mise de fonds de 20 % et accepter un flux de trésorerie mensuel négatif parce que l’appréciation de la propriété compensait la perte.
On pouvait perdre quelques centaines de dollars chaque mois pendant que la propriété gagnait des dizaines de milliers de dollars en valeur chaque année.
Aujourd’hui, les loyers sont souvent loin de couvrir l’hypothèque, les frais de copropriété, les taxes foncières, l’assurance et l’entretien d’un condo acheté avec 80 % de financement.
Et l’appréciation ne compense plus cette perte.
Quelqu’un qui verse 40 %, 50 % ou davantage de mise de fonds peut encore réussir à générer un flux de trésorerie positif.
Mais il faut alors se demander si immobiliser des centaines de milliers de dollars dans un condo offrant peu de perspectives d’appréciation constitue réellement la meilleure utilisation de cet argent.
Pour l’investisseur typique qui utilise 80 % de financement, les chiffres ne sont tout simplement plus attrayants.
Cette situation dure depuis plusieurs années et n’explique donc pas la baisse soudaine de juillet.
Mais elle explique pourquoi les appartements continuent d’afficher des résultats nettement moins bons que les autres types de propriétés.
Et cela commence à créer un autre problème.
Nous construisons moins de logements
Les données de juillet de la SCHL sur les mises en chantier n’étaient pas encourageantes.
Les mises en chantier réelles dans les centres urbains canadiens étaient 19 % moins élevées qu’en juillet l’an dernier.
À Vancouver, la baisse était particulièrement spectaculaire :
Les mises en chantier ont chuté de 42 % sur un an.
Cela ne devrait pas être surprenant.
Les promoteurs construisent lorsque les projets sont économiquement viables.
Si les acheteurs disparaissent, les préventes disparaissent.
Si les préventes disparaissent, le financement devient difficile.
Les projets sont retardés ou annulés.
L’ironie, c’est qu’un marché immobilier faible aujourd’hui peut éventuellement contribuer à une nouvelle pénurie de logements dans quelques années.
Un grand nombre de logements sont actuellement en construction, alors les livraisons devraient demeurer relativement élevées pendant quelque temps.
La véritable préoccupation est ce qui sera construit une fois cette vague de projets terminée.
Alors, pourquoi le marché immobilier ne reprend-il pas?
C’est peut-être la question la plus intéressante de l’économie canadienne actuellement.
Les conditions qui étaient censées relancer l’immobilier sont de plus en plus présentes.
Les taux sont plus bas. Les prix ont baissé. L’emploi s’améliore. L’inflation sous-jacente est près de la cible.
Et pourtant, les acheteurs demeurent hésitants.
On peut le constater dans les chiffres derrière les chiffres. Le nombre de propriétés activement à vendre dans le Grand Vancouver se situe 26,8 % au-dessus de la moyenne saisonnière des dix dernières années, alors que le nombre de nouvelles inscriptions correspond presque exactement à cette moyenne.
Les vendeurs n’inondent pas le marché. Ce sont simplement les acheteurs qui n’absorbent pas l’inventaire disponible.
Le ratio ventes-propriétés actives est de 13 %, et il n’est que de 10,5 % pour les maisons détachées, sous le seuil de 12 % qui, lorsqu’il se maintient, a historiquement été associé à une pression à la baisse sur les prix.
Ce n’est pas un marché qui manque de choix.
C’est un marché qui manque d’urgence.
Je pense que la confiance devient aussi importante que l’abordabilité.
Pendant des années, les acheteurs de Vancouver ont été conditionnés à croire :
« Si je n’achète pas maintenant, ça va me coûter plus cher l’an prochain. »
Aujourd’hui, plusieurs acheteurs semblent plutôt penser :
« Pourquoi me presser? Ce sera peut-être moins cher dans six mois. »
Ce changement de psychologie est important.
Une baisse de 0,25 % des taux hypothécaires ne convaincra pas nécessairement quelqu’un d’acheter s’il croit qu’attendre pourrait lui faire économiser des dizaines de milliers de dollars sur le prix d’achat.
Et après plusieurs années d’incertitude économique, de nombreux ménages ne se sentent tout simplement pas à l’aise de faire le plus gros achat de leur vie.
C’est peut-être pourquoi nous assistons à quelque chose de très inhabituel :
Une reprise économique sans reprise immobilière.
L’instinct d’« attendre et voir » n’est pas irrationnel.
Mais il n’est pas sans coût non plus.
Chaque mois d’attente est aussi un mois durant lequel personne ne sait ce que feront les taux ou les prix, dans un sens comme dans l’autre.
Pour les acheteurs qui croient que les taux hypothécaires seront nettement plus bas dans six mois, c’est un pari que, personnellement, je ne ferais pas. Même chose si vous attendez parce que vous pensez que les prix des propriétés seront considérablement plus bas dans six mois.
Les prix pourraient certainement continuer de baisser, mais je pense que le scénario le plus probable est qu’ils demeurent relativement près de leurs niveaux actuels, peut-être 1 % ou 2 % plus hauts ou plus bas. Une grande partie de l’ajustement des prix a déjà eu lieu, et le rythme de la baisse a considérablement ralenti.
Attendre pourrait finalement vous faire économiser un peu d’argent, mais vous pourriez tout aussi bien vous retrouver dans six mois devant des prix et des taux hypothécaires très semblables à ceux d’aujourd’hui. À ce moment-là, vous n’aurez pas nécessairement gagné quoi que ce soit — vous aurez simplement passé six mois de plus à attendre.
Qu’est-ce que cela signifie pour les acheteurs?
Pour les acheteurs qui sont financièrement prêts, le marché actuel offre une combinaison que nous avons rarement vue à Vancouver.
Des taux hypothécaires plus bas.
Des prix plus bas.
Plus de propriétés disponibles.
Un plus grand pouvoir de négociation.
Moins de concurrence.
Cela ne veut pas dire que les prix ne peuvent pas continuer de baisser.
Ils le peuvent.
Et je ne recommanderais jamais d’acheter simplement parce que quelqu’un pense avoir parfaitement identifié le creux du marché.
Mais si vous achetez une propriété dans laquelle vous prévoyez vivre pendant les 7, 10 ou 20 prochaines années, le mois exact qui représente le creux du marché est généralement moins important que de savoir si la propriété répond à vos besoins et si les paiements hypothécaires s’intègrent confortablement à votre budget.
Pour les propriétaires actuels, rappelez-vous que la Banque du Canada ne contrôle directement que les taux variables.
Les taux hypothécaires fixes sont beaucoup plus influencés par les marchés obligataires. La guerre en Iran, le prix du pétrole, les attentes d’inflation et les taux d’intérêt mondiaux peuvent donc faire bouger les taux hypothécaires fixes même si la Banque du Canada ne fait absolument rien.
La prochaine décision de la Banque du Canada aura lieu le 2 septembre.
Ma prédiction aujourd’hui : aucun changement.
Je vous enverrai une mise à jour plus courte après la décision.
Comme toujours, si vous achetez, renouvelez ou refinancez votre hypothèque, ou si vous souhaitez simplement comprendre ce que tous ces changements signifient pour votre financement, n’hésitez pas à me contacter.
Simon Bilodeau and Gina Lopez
604-828-9864
Simon Bilodeau is a mortgage broker, financial writer, and co-founder of RefinanceBC. He specializes in translating economic trends into clear mortgage strategies for BC homeowners. Often featured on Radio-Canada and CBC, Simon is known for honest, data-driven advice delivered in plain language. He works alongside his wife Gina, forming a bilingual team serving clients across the province.
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