Cher lecteur,
Ce mois-ci, il y aura deux bulletins d’information. Aujourd'hui, je discuterai des nouvelles règles hypothécaires qui entreront en vigueur dans les mois à venir, et le 23 octobre, vous recevrez la mise à jour du taux de la Banque du Canada. L’élection en Colombie-Britannique entraînera également des changements locaux dans certaines règles immobilières, mais ces changements dépendent du gagnant, et leur calendrier reste flou. Ils seront donc discutés lorsque le parti au pouvoir les annoncera officiellement après l'élection.
Hypothèque à ratio élevé (hypothèque à fort ratio)
Le gouvernement fédéral a annoncé qu’il réformera le programme d’hypothèque à ratio élevé. Ce programme permet d’acheter une propriété avec moins de 20 % de mise de fonds. Le changement annoncé entrera en vigueur le 15 décembre 2024. Le programme permet désormais l’achat de propriétés jusqu’à 1,5 M$ au lieu de 1 M$. La mise de fonds minimum sera de 5 % pour les premiers 500 000 $ et 10 % pour le montant restant. Cela signifie qu’il est possible d’acheter une maison de 1,5 M avec seulement 125 000 $. Pour se qualifier pour cet achat avec le taux actuel de 4,29 %, une personne ou un couple devra gagner au moins 310 000 $ par an. Un autre changement significatif est la possibilité d’obtenir une période d’amortissement de 30 ans pour les primo-accédants (premiers acheteurs) et/ou tout acheteur d’une propriété neuve (directement auprès du promoteur). Pour être considéré comme primo-accédant, l’une des conditions suivantes doit s’appliquer :
L'emprunteur n'a jamais acheté de maison auparavant.
L'emprunteur n'a pas possédé ni occupé de résidence principale au cours des quatre dernières années (cela inclut une propriété appartenant à un conjoint). Par exemple, si vous avez déménagé de Toronto à Vancouver il y a cinq ans et que vous louez depuis, vous êtes admissible.
L'emprunteur a récemment vécu une rupture de mariage ou de relation de fait, conformément à l'approche de l'Agence du revenu du Canada concernant le Régime d'accession à la propriété.
Pour l’achat d’une maison de 1,5 M avec une mise de fonds de 125 000 $ et un taux de 4,39 %, les premier acheteurs devront avoir un revenu minimum de 290 000 $.
De plus, à partir du 15 janvier 2025, le programme pourra être utilisé pour refinancer une propriété jusqu’à 90 % de sa valeur. Cela ne sera possible que si vous ajoutez une suite. La valeur maximale de la propriété sera de 2 M (y compris la nouvelle suite), et la période d’amortissement pourra être de 30 ans. De nombreux détails sur ce programme sont encore manquants, car la première annonce a été faite le 8 octobre 2024.
Qu’est-ce que cela signifie pour vous ?
Si vous cherchez à acheter une propriété et que vous n’avez pas suffisamment de mise de fonds, à partir de décembre, vous aurez un pouvoir d’achat accru. Gardez à l'esprit qu’un prêt hypothécaire plus élevé nécessitera un revenu plus élevé pour l'approbation. En examinant mes propres clients, je constate que de nombreuses personnes bénéficieront de cette mesure pour des achats allant jusqu'à environ 1,25 M$. Cela signifie également que la concurrence augmentera pour les propriétés dans la gamme de 1 M$ à 1,3 M$. Cela pourrait entraîner une hausse des prix dans ce segment du marché. C’est aussi une excellente opportunité pour ceux qui espèrent acquérir une maison neuve qui répondra à leurs besoins. C’est aussi un rêve pour les constructeurs, car plus de personnes pourront désormais se qualifier pour les maisons qu'ils construiront. Espérons que cela permettra de répondre au manque de logements dont nous avons besoin dans les années à venir. Oui, nous avons toujours un problème d'offre de logements, même si le marché actuel ne le montre pas. Lorsque l'économie s'améliorera et que les taux continueront de baisser, la demande reprendra et le problème sera de nouveau à la une de tous les médias.
Un autre changement à venir dans le monde hypothécaire est l'augmentation de la concurrence pour ceux qui renouvellent leur hypothèque. Le 21 novembre 2024, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF, ou OSFI en anglais, le régulateur des banques) ne demandera plus aux emprunteurs de passer le test de résistance (Stress Test) lorsqu’ils renouvellent leur hypothèque et changent de prêteur. Le test de résistance impose l'utilisation de 5,25 % ou de votre taux + 2 %, selon le montant le plus élevé, pour calculer vos paiements hypothécaires afin de déterminer votre admissibilité. Cela réduit d’environ 30 % votre capacité d'emprunt.
Votre prêteur actuel, lors du renouvellement, fera deux choses : vérifier que vous avez effectué tous vos paiements à temps et s'assurer que vous avez un bon crédit. Ils veulent s’assurer que vous n’êtes pas en faillite. Ils ne vérifient pas votre emploi ni quoi que ce soit d'autre. Si vous avez payé à temps et n’êtes pas en faillite, ils vous enverront une lettre avec leur nouvelle offre. S'ils estiment que vous ne pouvez pas changer de banque, ils vous feront une mauvaise offre. S'ils pensent que vous pouvez changer de prêteur, ils vous feront une meilleure offre. La raison la plus courante pour laquelle les gens ne pouvaient pas changer de prêteur est qu’ils avaient accumulé des dettes. Les dettes les plus courantes sont les prêts automobiles et les dettes de carte de crédit liées à des petites rénovations ou à la décoration de la maison. Un nouveau prêteur revérifiera toujours votre revenu, votre montant de dettes et utilisait le test de résistance. En supprimant le test de résistance, il devient beaucoup plus facile de se qualifier auprès d’un nouveau prêteur, ce qui permettra aux gens d'obtenir un meilleur taux lors du renouvellement. Gardez à l’esprit que le montant de votre hypothèque et la durée restante ne peuvent pas changer. Si vous souhaitez emprunter de l’argent sur votre valeur nette, cela sera considéré comme une nouvelle hypothèque et le test de résistance s'appliquera.
Cela ne mettra pas non plus le système bancaire en danger. La raison en est que les gens ont déjà prouvé qu’ils pouvaient gérer leur hypothèque et d’autres dettes. Ils obtiendront également un meilleur taux en raison de l'augmentation de la concurrence, ce qui rendra leur nouveau paiement un peu plus avantageux que celui offert par leur prêteur actuel. Il est également important à noter, que le nouveau prêteur vérifie la capacité de l'emprunteur à rembourser son prêt, ce qui n'était pas fait par le prêteur précédent.
Ce sont les changements les plus importants annoncés par le gouvernement fédéral au cours des dernières semaines. Si vous avez des questions supplémentaires sur ces changements, n’hésitez pas à me contacter. Si vous avez besoin d'une pré-approbation ou que vous renouvelez votre hypothèque bientôt, voici un lien pour prendre rendez-vous :
Cordialement,
Simon Bilodeau and Gina Lopez
Courtier Hypothécaire
DLC-Mortgage Negotiators
604-828-9864
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