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La banque du Canada augmente les taux encore une fois!



Le 26 octobre dernier, la Banque du Canada (BdC) a tenu une réunion pour discuter des taux d'intérêt. La décision a été d'augmenter les taux de 0,5 %. Nous poursuivons notre année historique puisque c'est la première fois qu’il y a cinq hausses de 0,5 % ou plus d'affilée. Il s'agit des hausses de taux d'intérêt la plus rapide jamais enregistrée au Canada. Il n'y a pas de moment où les taux ont augmenté aussi rapidement et aussi haut, même pas dans les années 80. La BdC continue de considérer que l'économie canadienne est en ''demande excédentaire''. Cependant, l'économie a montré des signes de ralentissement dans le dernier rapport sur l'emploi où 21 000 emplois ont été créé en septembre. Le chiffre flash du PIB d'août était stable à 0% de croissance. L'inflation est à 6,9% (chiffre de septembre). L'inflation décélère depuis le pic de 8,1 % de juin. L'objectif d'inflation de la banque est inférieur à 2 %. Donc, ce qu'ils essaient de faire, c'est de supprimer la demande excédentaire de l'économie et de rendre la demande plus conforme à l'offre existant dans l'économie. Avec cette hausse des taux, la Banque du Canada a désormais fixé son taux directeur à 3,75 %. Ce taux dépasse maintenant la fourchette neutre de 2 à 3 % et supprime activement l'activité économique. La réalité est que personne ne sait vraiment quel devrait être le taux réel pour éviter d'écraser l'économie tout en supprimant la demande excédentaire. La Banque du Canada espère bien faire les choses et atténuer les pressions inflationnistes sans créer une profonde récession. Le but est de ne pas créer un remède pire que le mal. De nombreux facteurs peuvent influencer ce que devrait être le bon taux d'intérêt, notamment le niveau d'endettement des ménages, la croissance économique et la confiance économique (c'est-à-dire les sentiments des consommateurs) ainsi que la situation économique internationale. Les hausses qu'ils ont effectuées prennent entre 3 et 6 mois pour produire leur plein effet, mais peuvent être plus rapides lorsque le consommateur moyen choisit une approche prudente d'attente avant d'ouvrir son portefeuille. Ils essaient de pousser plus de gens à réduire leurs dépenses par crainte d'une hausse des taux et de l'inflation que leur budget ne peut réellement le faire. L'idée qu'ils ont, est clairement de réduire la demande à court terme pour aider les entreprises encore aux prises avec des problèmes de production à rattraper leur retard. De nombreux pays font de même en espérant les mêmes résultats. Cela devrait réduire la demande mondiale et contribuer à réduire l'inflation mondiale. Les gouvernements devraient également intervenir et réduire leurs dépenses, ce qui réduirait rapidement la demande et contribuerait également à la pénurie de main-d'œuvre. La BdC s'attend toujours à devoir continuer d'augmenter les taux d'intérêt pour freiner l'inflation. Il y a une réelle possibilité de voir une autre augemtation cette année. Ils s'arrêteront lorsqu'ils constateront que l'inflation reste inférieure à 2 % pendant un certain temps. Espérons que la prochaine série de données économiques montrera mieux l'effet de ce qui a été fait et leur permettra de prendre de meilleures décisions.


Qu'est-ce que cela signifie pour l'immobilier? Selon l'endroit où vous vivez, l'amplitude du changement peut varier. Les prix de l'immobilier vont probablement baisser, comme nous avons commencé à le voir dans la dernière mise à jour du marché de septembre et octobre. Les prix sont toujours supérieurs à ceux d'octobre 2021 mais inférieurs aux prix d'avril à mai de cette année. Cependant, plus vous êtes proche de Vancouver et de Victoria, moins vous devriez voir d'effet. Cela signifie que vous pouvez perdre une partie de la valeur nette de votre propriété à partir du pic, mais que vous avez tout de même gagné depuis votre achat. Si vous avez acheté plus tôt cette année, vous avez peut-être perdu une partie de l'équité. Je ne m'attends pas à ce que ce soit à long terme. Parce qu'il y a un manque d'habitation et beaucoup d'acheteurs qualifiés pour tout acheter ce qui est à vendre, le ralentissement des prix ne devrait pas être profond et ne pas durer longtemps. Donc, si vous avez peur pour la valeur nette de votre maison, ne le soyez pas. Si vous restez dans votre maison pendant quelques années, vous aurez remboursé votre hypothèque et le marché reviendra. La cohorte la plus importante de la population canadienne est celle des milléniaux, et ils atteignent l'âge de 30 ans à un rythme très élevé. Ce groupe est le premier acheteur de biens immobiliers. Il y a aussi plus de 430 000 immigrants attendus cette année et la prochaine et ils auront besoin d'un logement. La Banque du Canada pourrait très bien faire baisser le taux plus tôt (après mars de l'année prochaine) plutôt que plus tard, si le marché ralentit trop, ou si elle réalise qu'elle a créé un profond ralentissement économique. Si la Banque du Canada arrête également d'augmenter les taux pendant quelques mois, les personnes qui veulent/ont besoin d'acheter y reviendront, ramenant le marché au marché régulier de la Colombie-Britannique. Cela signifie que si vous cherchez à acheter une propriété, vous pouvez avoir une petite fenêtre dans laquelle il sera possible d'acheter une propriété avec beaucoup moins de concurrence et un prix plus agréable. Il n'est pas temps de se cacher, il est temps d'agir.


Quand peut-on s'attendre à la prochaine randonnée ? La BdC a clairement indiqué vouloir combattre l'inflation à tout prix. Nous avons déjà eu des hausses de taux de 3,5 % cette année. La BdC ne veut pas nous envoyer en récession en précipitant les hausses, mais elle n'exclut pas la possibilité d'une autre hausse en décembre. Les données économiques de l'automne leur donneront les perspectives nécessaires pour prendre leur décision. Si l'on regarde les hausses de taux dans le passé, de 0,5 à 1 % sont vraiment rares et ont souvent été suivies d'une baisse quelques mois plus tard. Nous venons d'avoir cinq augmentations de taux en très peu de temps. Je continuerai de surveiller les données économiques et de vous tenir informés. Une autre indication que les hausses de taux pourraient être vers la fin est que les taux variables sont maintenant à égalité ou très proches de leur contrepartie fixe. La prochaine réunion de la BdC aura lieu le 7 décembre 2022.


Quel est l'impact sur votre hypothèque et que faire pour l'avenir ?


Si vous avez un prêt hypothécaire à taux fixe, vous n'avez rien à faire jusqu'au renouvellement, car votre taux ne changera pas. Si vous avez un renouvellement à venir dans les 12 prochains mois, je commencerais le processus dès que possible en me contactant. Si vous ne savez pas quand vous devez renouveler, veuillez me contacter. Si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable mais avec un paiement qui demeure constant (votre prêt hypothécaire est très probablement auprès de la TD), certains d'entre vous ont peut-être dépassé votre taux de déclenchement. Une explication complète de ce qu'est un taux de déclenchement se trouve dans les paragraphes suivants.


Pour ceux qui ont un taux variable avec la TD ou d'autres banques et que votre paiement n'a pas encore changé. Et si vous avez obtenu votre prêt hypothécaire entre mars 2020 et Juin 2022, vous avez peut-être dépassé votre taux de déclenchement. Quel est le taux de déclenchement ? Le taux de déclenchement est le taux auquel votre paiement ne sera désormais plus suffisant pour couvrir vos intérêts hypothécaires. Cela signifie que vous ne rembourserez plus votre hypothèque et qu’elle commencera à augmenter. Pour connaître votre taux de déclenchement vous pouvez : soit retrouver le document que vous avez signé avec votre avocat/notaire, le taux de déclenchement y est indiqué. Si vous ne trouvez pas ces documents, vous pouvez appeler la TD au 1-800-937-5020. Vous pouvez également le calculer à partir de mon application sur l'application hypothécaire DLC. Si vous ne l'avez pas allez sur https://www.dlcapp.ca/app/simon-bilodeau . Si cela ne fonctionne pas pour vous, voici une formule que vous pouvez utiliser pour l'estimer :


Votre montant de paiement actuel X nombre de paiements par an / solde dû X 100.


Voici un exemple pour une personne qui paie 2 000 $/mois sur un paiement mensuel et que vous devez encore 500 000 $ : (2 000 $/mois x 12 versements par année / 500 000 $ X 100 = 4,8. Cela signifie que le taux de déclenchement, pour ce prêt hypothécaire, serait de 4,8 %. Si vous utilisez le solde initial de votre prêt hypothécaire , ce sera encore mieux. Maintenant, si vous avez trouvé ou calculé votre taux de déclenchement, et que vous l'avez dépassé, ne paniquez pas, restez calme, voici ce que vous pouvez faire. La première chose à savoir est que la banque ne viendra pas reprendre votre maison ou quoi que ce soit à ce stade. Il y a un autre déclencheur qui doit se produire avant que des changements ne vous soient imposés. Pour que la banque demande un changement, vous devez également passer le point de déclenchement. Le point de déclenchement est le moment où vous avez remonter votre hypothèque à sont montant initial. Si vous aviez moins de 20 %, votre hypothèque peut remonter à 105 % de la valeur de la propriété au moment de l’achat. Pour presque tous mes clients, cela ne devrait pas être un problème. Donc, ne rien faire pour le moment est une ligne de conduite acceptable. Cependant, c'est loin d'être une bonne idée. Ce qui va se passer, c'est que si vous ne faites rien et que les taux restent élevés pendant un certain temps, vous allez augmenter votre hypothèque au lieu de la réduire. Ainsi, au renouvellement, votre paiement fera un bond considérable. Nous pouvons trouver quelques correctifs à ce stade, mais c'est loin d'être une solution optimale. Voici 3 solutions qui sont meilleures. Option 1) Augmentez votre paiement afin qu'il couvre les intérêts et une partie du principal (si cela correspond à votre budget). Je peux vous aider avec le paiement dont vous avez besoin, pour y parvenir. Option 2) Gardez votre paiement le même, mais payez des sommes forfaitaires pour maintenir votre amortissement dans les délais. Encore une fois, je peux vous aider pour le montant que vous devez utiliser. Option 3) convertir en un prêt hypothécaire à taux fixe. Cela augmentera votre paiement si le taux fixe équivalent est toujours plus élevé et les fixera pour vous assurer que votre plan d'amortissement sera maintenu. Pour discuter de vos options, contactez-moi ou prenez rendez-vous à : https://calendly.com/refinancebc/30-min-mortgage-updates .


Si vous avez un taux variable avec une autre banque que TD. Une augmentation de 0,5 % ajoutera environ 30 $ par mois par tranche de 100 000 $ d'hypothèque à votre paiement. Donc, si votre prêt hypothécaire est de 500 000 $, votre paiement changera d'environ 150 $ par mois. Pour tous mes clients à taux variable, le taux que vous avez actuellement peut-être très proche ou même supérieur à celui d'un prêt hypothécaire à taux fixe similaire. Donc, pour ceux qui commencent à perdre le sommeil avec toutes ces augmentations, c'est peut-être le bon moment pour discuter de la conversion d'un taux variable à un taux fixe. Passer de l'un à l'autre n'est pas forcément une bonne idée pour tout le monde. Il est important de penser à de nombreux facteurs avant de convertir, tels que votre risque de pénalité, la durée de votre terme, la banque dans laquelle vous êtes, etc. Vous avez été qualifié à un taux de 5,25 %, ce qui signifie que vous avez la capacité de supporter le taux et paiement plus élevés. Cependant, je comprends que ce n'est pas facile. La plupart des banques n'ont pas encore modifié leur taux préférentiel ; cependant, je m'attends à ce que cela se produise dans les prochaines heures/jours. Votre taux ne changera que lorsque les banques modifieront leurs taux préférentiels. Le paiement reflétera le changement le mois prochain si vous payez mensuellement. Si vous payez toutes les semaines ou toutes les deux semaines, il ne devrait y avoir aucun changement pour quelques paiements. Si vous souhaitez connaître le nouveau montant de votre paiement, veuillez m'envoyer un e-mail avec votre solde hypothécaire actuel et la fréquence des paiements. Avec ces informations, je peux calculer votre nouveau paiement. Pour prendre rendez-vous afin de discuter de vos options : utilisez ce lien : https://calendly.com/refinancebc/30-min-mortgage-updates .


Si vous avez une pré-approbation avec moi sur un taux variable. Votre pré-approbation est basée sur Prime moins une certaine remise. Comme le taux préférentiel changera pour votre banque, votre taux sera supérieur de 0,5 % car votre remise est protégée par une retenue de taux. Cependant, votre pouvoir d'achat peut avoir changé. Je vous contacterai avec les détails de votre dossier plus tard cette semaine. Si nous avons une retenue de taux pour un taux fixe, cela ne s'applique pas à vous sauf si votre retenue de taux est sur le point d'expirer. Je vous contacterai dans ce cas.


Si vous êtes en train de faire approuver votre prêt hypothécaire. Je vous contacterai dans les prochains jours pour vous expliquer ce qui va se passer.


Si vous n'avez toujours pas d'hypothèque et que vous songez à acheter cette année, je vous suggère de me contacter le plus tôt possible pour commencer votre pré-approbation. Cela nous permettra de maintenir les tarifs et de vous protéger contre de futures augmentations de tarifs.


Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter au 604-828-9864 ou par courriel à simon@refinancebc.ca.



Simon Bilodeau

DLC-Négociateurs hypothécaires

604-828-9864


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