Cher lecteur,
La Banque du Canada (BdC) a annoncé ce matin (22 octobre) qu’elle abaissait son taux directeur à 3,75 %. Cela représente une diminution de 0,5 % par rapport à la dernière réunion et une baisse de 1,25 % depuis le sommet de 5 % atteint en juillet 2023. Le marché anticipe encore une baisse supplémentaire de 0,25 % à 0,5 % cette année. Nous sommes maintenant au même niveau qu’à l’automne 2022, lorsque les taux hypothécaires étaient beaucoup plus bas. La prochaine réunion de la BdC aura lieu le 11 décembre 2024.
La lutte contre l’inflation progresse, mais les taux de la BdC restent élevé
Avec cette nouvelle baisse, la BdC continue de penser que la lutte contre l’inflation progresse bien et que des taux d’intérêt élevés ne sont plus nécessaires. Le dernier taux d’inflation est de 1,6 %, le plus bas depuis février 2021. L’économie continue de croître modestement avec une prévision annuelle de 1,2 %, ce qui est insuffisant face à une croissance démographique de 3 %. Le taux de chômage est à 6,5 %, soit 2,5 % de plus que le taux de plein emploi de 4 %. Cette baisse, bien qu’elle ne soit pas qualifiée officiellement de « coupure d’urgence », semble vouloir éviter une récession (deux trimestres consécutifs de croissance négative du PIB). En effet, bien que nous n’ayons pas encore de récession, nous avons déjà connu cinq trimestres de baisse du PIB par habitant.
Figure 1 : Taux directeur de la BdC vs taux d’inflation
Comme on peut le voir sur la Figure 1, avant la pandémie de mars 2020, le taux directeur se situait généralement près du taux d’inflation, parfois plus élevé (non montré ici), parfois plus bas, mais jamais très éloigné. Depuis la pandémie, la BdC a complètement perdu son objectif. Alors que l’inflation augmentait fortement, la BdC affirmait qu’elle était transitoire et a maintenu le taux à 0,25 % trop longtemps. Le plus grand écart a été enregistré en juin 2022 avec une différence de 6,6 %. À partir de là, la BdC a drastiquement augmenté ses taux pour combler cet écart. Mais, au lieu de s'arrêter une fois la parité atteinte, elle a poursuivi ses hausses et a maintenu des taux élevés pendant presque un an. Maintenant, elle doit à nouveau réduire les taux jusqu’à atteindre la parité avec l’inflation. Au moins maintenant la tendance des deux courbes est dans la même direction.
Fait intéressant, le Canada est l’un des deux seuls pays (avec l’Islande) à inclure les coûts d’intérêts hypothécaires dans le calcul de l’inflation. Cela signifie que l’inflation de 1,6 % est probablement surestimée et que la BdC a dépassé son objectif. Pourquoi ? Si 29 % de l’inflation calculée repose sur le logement (intérêts hypothécaires, rénovations et loyers) et que les taux baissent, l’inflation devrait suivre. C’est pourquoi la plupart des pays n’incluent pas les intérêts hypothécaires dans leurs calculs. La BdC préfère d’ailleurs utiliser l’inflation sous-jacente (Core Inflation) pour prendre ses décisions. Il est aussi utile de rappeler que l’inflation mesure l’évolution des prix d’une année sur l’autre. Ainsi, même avec un taux d’inflation inférieur à 2 %, les prix restent bien plus élevés qu’avant la pandémie et continuent d’augmenter, mais cette hausse devrait maintenant être en phase avec les augmentations salariales de 2 à 5 %.
Impact sur les taux d’intérêt
Tout cela signifie que les taux variables ont encore de la marge pour baisser. Les taux fixes, en revanche, sont en baisse depuis près d’un an et sont déjà en avance sur la BdC. Ils continueront probablement à baisser, mais plus lentement, sauf en cas de reprise de l’inflation. Tous les prêts hypothécaires à taux variable devraient voir une réduction de 0,5 % après votre prochain paiement. Les banques devraient également ajuster leur taux préférentiel d'ici quelques heures ou demain. Aujourd'hui, le taux hypothécaire variable le plus bas est de 5,00 % (après la baisse du taux préférentiel). Les taux fixes, quant à eux, ne sont pas directement affectés par cette décision et sont déjà à 4,24 % pour un prêt de 3 ans assuré.
Impact sur le marché immobilier
Cette baisse facilitera l’accès au crédit hypothécaire et permettra à plus d’acheteurs d'entrer sur le marché. On observe déjà une hausse des transactions cet automne, et cette nouvelle baisse pourrait prolonger la saison automnale jusqu’à l’hiver. Plus de 51 % des acheteurs potentiels affirment qu’ils reprendront leurs recherches si le taux de la BdC passe sous 3 %. De nombreux économistes prévoient que ce taux pourrait descendre sous 2,5 % d’ici le printemps. Le marché du printemps 2025 pourrait donc être très actif. Si vous prévoyez d'acheter bientôt, je vous conseille de commencer vos recherches dès maintenant.
[Source : Canadian Mortgage Trends](https://www.canadianmortgagetrends.com/2024/10/mortgage-digest-prospective-homebuyers-waiting-for-sub-3-boc-rate-before-acting-survey-shows/)
Conseils pour les détenteurs ou chercheurs d’hypothèques
Pour les prêts à taux variable ou les marges de crédit (HELOC ou personnelle) : Vous constaterez une réduction d’environ 30 $ par tranche de 100 000 $ d’hypothèque et de 40 $ pour chaque 100 000 $ de ligne de crédit. Par exemple, une hypothèque de 500 000 $ entraînera une baisse de paiement de 150 $ par mois (200 $ pour une ligne de crédit). Si vous avez une hypothèque à taux variable avec paiement fixe (à l’exception de Scotia), vous rembourserez plus rapidement votre capital. Si vous aviez augmenté vos paiements pour couvrir les intérêts, il est préférable de continuer à utiliser cet excédent pour réduire votre principal.
Pour les prêts à taux fixe : Rien ne change jusqu’à votre renouvellement. Si votre renouvellement a lieu dans les 12 prochains mois, commencez le processus le plus tôt possible afin d’éviter un choc de paiement.
Pour les nouveaux acheteurs : Si vous avez déjà une pré-approbation, elle reste inchangée. Si vous n’êtes pas encore pré-approuvé, commencez votre processus rapidement avant que le marché ne reprenne et que les prix augmentent. Vous profiterez ainsi d’un marché avec plus d’inventaires et moins de concurrences.
Si vous avez besoin d’aide pour une hypothèque, une pré-approbation ou un plan pour l’avenir, vous pouvez me contacter ou prendre rendez-vous avec Gina :
Cordialement,
Simon Bilodeau and Gina Lopez
Courtier hypothécaire
DLC-Mortgage Negotiators
604-828-9864